辽国土资规〔2017〕7号
各市国土资源（规划和国土资源、国土资源和房屋）局：为进一步规范不动产统一登记行为，破解现实工作中面临的历史遗留和疑难问题，保护产权人合法权益，提高不动产登记服务质量和服务效率，根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等相关规定，结合我省实际，现提出如下意见：
一、处理问题的工作原则
（一）坚持“依法依规、严格管理、稳定连续”的原则。实施不动产登记之前，已经依法登记的不动产权利，仍有法律效力，受法律保护，应予办理权利人所需的各类登记，不得因登记机构和登记规则的改变而受影响。各类产权证书所证明的权属之间存在重叠等问题，应通过部门协商或司法程序予以解决。
（二）坚持“尊重历史、兼顾现实、便民利民”的原则。不动产登记机构应以保护群众和企业等权利人合法权益为根本，以提升登记效率和服务质量为目标，面对现实状况，用历史的观点正确对待历史遗留问题，用相应时期的政策法规考虑历史遗留问题，切实为群众排忧解难。
（三）坚持“政府统筹、部门负责、积极有效”的原则。涉及超规划、超标准、越红线、未经验收等违规建设问题，涉及开发商违约失联、破产或其营业执照注销等问题，不论哪个时期留下的问题，都应由当地政府统筹协调，相关部门负责，妥善处理解决群众和企业的实际问题。
二、分类处理历史疑难问题
（一）房屋已登记，土地未登记问题
权利人凭已合法取得的房屋所有权证书申请办理不动产转移登记时，发现因权属来源不清，手续不全，未按要求缴纳税费等原因而未办理国有建设用地使用权首次登记的，不动产登记机构应按“先行登记、并行完善”的原则办理。登记时，应将有关情况书面告知权利人，并在不动产登记簿证上对房屋、土地的信息分别记载。同时，应将有关情况上报当地政府或相关部门，提请依法对该房屋开发建设单位进行处理，并要求其限期补办相关手续。待土地手续补办完毕后，通知权利人完善土地信息登记，并重新核发不动产权证书。
（二）房地范围不一致问题
对于已取得房屋所有权证的权利人，在办理转移、抵押登记时发现房屋超出原宗地界址的，不动产登记机构可先行受理并登记。登记时，应将有关情况书面告知权利人，并在不动产登记簿证上对房屋、土地的信息分别记载。同时，并提请当地政府，会同相关部门查明超出界址原因，完善相关手续。待土地手续补办完毕后，通知权利人完善土地信息登记，并重新核发不动产权证书。
（三）房屋和土地登记用途不一致问题
房屋所有权证书和土地使用权证书记载的房屋规划用途和土地用途不一致的，登记时应按照原证书记载的用途登记，未经批准不得改变已登记的不动产用途。有证据证明原用途登记错误的，应依法办理更正登记。
（四）房屋和土地权利人不一致问题
对已办理土地和房屋登记手续，房屋发生转让等并由买卖双方按规定办理了转移登记，但未及时申请办理土地变更登记，造成房地权利人不一致的，不动产登记机构应核实有关情况，查询原登记资料。经查,原转移登记过程符合法律规定的，由相关权利人补缴税费，申请双方提交签署知悉该情况的具结书后，予以登记。如确实无法提供原土地使用证的，由不动产登记机构公告原土地证作废，再办理房地一体登记手续，并在不动产登记簿中注记。
（五）房屋和土地登记信息不完整问题
权利人申请登记的房屋和土地信息不完整的，权利人凭房屋权属来源证明和未登记原因证明或说明材料等申请登记时，不动产登记机构应通过查看项目资料，对比房地图形数据和开展权籍调查等方式将房屋落宗，完善登记信息，符合登记条件的予以登记发证。
（六）涉及划拨土地的问题
划拨国有建设用地使用权及地上房屋所有权转移的，应当依法补缴土地出让价款，具体补缴出让金方案应由各市、县国土部门出台相关政策，报政府批准后实施。
经济适用住房满5年后，按标准交纳土地出让金或土地收益等相关价款后可以取得完全产权，按照商品房出售，办理转移登记。房改房、单位集资建房等可参照经济适用住房政策办理。
（七）关于土地面积分摊问题
1.商品房、住宅小区以不分摊土地面积为原则，分摊土地面积为例外。对已经建成通过验收的建筑、宗地面积不再分摊发证，办理首次、转移、抵押登记时，仍按出让取得土地的范围设立宗地，并注明为共有土地使用权面积。
2.对于过去已经进行过分摊的，可继续在不动产登记数据库中保留记载，不在新的业务流程中显示，待权利人办理转移、变更登记时，注明为共有土地使用权面积。对于非住宅已经进行过分摊并颁发土地证的，可以延续原分摊土地面积。
（八）土地出让年限到期登记的问题
对于住宅建设用地使用权期间届满的，可参照《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）规定的“两不一正常”过渡性办法处理。即：不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）办理相关手续”。
（九）地下停车位、车库登记问题
建筑区划内依照相关规定配建的地下停车位、车库，经规划等部门依法批准并验收通过的，可以办理登记。
（十）因民间借贷申请不动产抵押登记问题
自然人、法人或其他组织之间因债务履行，申请不动产抵押权登记的，合同内容符合国家法律、行政法规规定，特别是不违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）和《国土资源部关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》（国土资函〔2000〕582号）有关要求的，不动产登记机构应予受理并依法登记。
三、有关措施和要求
（一）各地要积极向政府汇报，推动建立由当地政府主导，法制办、住建、国土、规划、海洋、林业、民政、消防、财政等相关职能部门参加的联席会议制度或疑难问题化解领导小组，共同研究解决历史遗留和疑难问题，对于群众反映强烈的不动产权证办理问题，要一事一议，专题研究，制定解决处理方案。
（二）各地应主动与当地财政部门和保险机构沟通，探索建立不动产登记责任险赔偿制度。
（三）各地要不断强化登记队伍建设和业务培训，主动服务，尽责服务，规范服务，采取强有力的措施，落实便民利民要求，不断提升不动产登记服务水平。
（四）各地可结合本地实际，研究制定切实可行的解决办法或实施细则。但不能通过不动产登记将违法问题合法化，如将小产权房合法化等。
本意见自印发之日起施行，有效期3年。
辽宁省国土资源厅
2017年12月14日
